Plan ogólny – co zmienia nowelizacja ustawy
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 7 lipca 2023 r. wprowadziła istotną zmianę – od lipca 2026 roku w każdej gminie ma obowiązywać nowy dokument planistyczny: plan ogólny. Zastąpi on dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W przeciwieństwie do studium, które nie było aktem prawa miejscowego, plan ogólny będzie wiążący – zarówno dla planów miejscowych, jak i decyzji o warunkach zabudowy (tzw. WZ).
Czym jest plan ogólny
Plan ogólny obejmie cały obszar gminy i określi podstawowe kierunki jej zagospodarowania przestrzennego. Dokument będzie składał się z dwóch części – graficznej i tekstowej. Znajdą się w nim m.in. strefy planistyczne, gminne standardy urbanistyczne oraz obszary uzupełnienia zabudowy. Te ostatnie to miejsca, w których po wejściu w życie nowelizacji będzie można uzyskać decyzję WZ. Poza tymi obszarami nie będzie to możliwe.
W planie ogólnym gmina określi, które tereny mają charakter mieszkaniowy, usługowy, przemysłowy czy zielony. Nowe strefy planistyczne mają mieć precyzyjnie przypisane dopuszczalne funkcje i intensywność zabudowy. To oznacza większą przewidywalność, ale też ograniczenia – tereny rolne czy leśne mogą zostać trwale wyłączone z możliwości zabudowy.
Nowe zasady dla decyzji WZ
Do końca czerwca 2026 r. decyzje WZ będą mogły być wydawane na obecnych zasadach, czyli niemal wszędzie tam, gdzie nie ma planu miejscowego. Po tym terminie ich wydawanie będzie możliwe tylko na obszarach uzupełnienia zabudowy wyznaczonych w planie ogólnym. W dodatku decyzje WZ będą ważne jedynie przez 5 lat od dnia uprawomocnienia – to poważna zmiana wobec obecnego, bezterminowego charakteru tych decyzji.
Oznacza to realne ograniczenie swobody inwestycyjnej właścicieli gruntów, zwłaszcza w gminach, które dotąd nie miały planów miejscowych, a decyzje WZ były podstawowym narzędziem zagospodarowania terenu.
Konsekwencje dla właścicieli działek
Największą zmianę odczują właściciele działek położonych na obrzeżach gmin, w terenach dziś pozbawionych planów miejscowych. Jeżeli ich działki nie zostaną objęte obszarami uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym, od lipca 2026 roku nie będą mogli uzyskać decyzji WZ. Tereny te nie zostaną wprawdzie „wywłaszczone”, ale ich wartość może znacząco spaść z uwagi na brak możliwości zabudowy.
Warto zatem jak najszybciej sprawdzić, czy działka znajduje się na terenie potencjalnie przeznaczonym pod zabudowę w planowanych dokumentach. W niektórych przypadkach wskazane może być wystąpienie o decyzję WZ jeszcze przed końcem czerwca 2026 r., aby zachować możliwość realizacji inwestycji na dotychczasowych zasadach.
Czas działania
Właściciele gruntów i inwestorzy mają czas do końca czerwca 2026 roku, aby uzyskać decyzje WZ na dotychczasowych zasadach. Po tej dacie gminy, które nie uchwalą planu ogólnego, nie będą mogły wydawać decyzji WZ ani uchwalać nowych planów miejscowych. Może to oznaczać zatory inwestycyjne i okres niepewności.